Crisis y vivienda en Navarra: ¿no hemos aprendido nada?

Cuando surgen desajustes en los mercados y los precios evolucionan sin relación con la situación real, hasta un economista es capaz de predecir que terminará por darse un ajuste que lleve las cosas a términos más sensatos. Y eso ocurre de forma automática. Pensemos en el mercado de la vivienda. Los precios no han dejado de subir durante bastante tiempo. A la vez, el parque de viviendas crecía más y más. Sin embargo, todo se vendía. ¿Por qué? Simplemente porque existían expectativas de que los precios seguirían creciendo (buena parte del funcionamiento de la economía descansa en comportamientos irracionales como ese). Es la esencia de las «burbujas» (bursátiles o inmobiliarias, por ejemplo). Cuando, por diversas razones, se hace evidente que la situación no es sostenible y la gente empieza a desconfiar, se deja de comprar viviendas y se sacan al mercado las que pueda haber en stock. Aflora, pues, el exceso de oferta y los precios empiezan a caer. El ritmo puede variar. Así, los ajustes bursátiles suelen ser bruscos, mientras que los del mercado de la vivienda son normalmente más duraderos.

¿Crisis inmobiliaria? Un ajuste necesario

Desde que estalló la crisis hipotecaria en Estados Unidos se ha hablado mucho de la conveniencia o no de que la autoridad monetaria (en aquel caso la Reserva Federal) intervenga para paliar sus efectos y salvar los bancos comprometidos, a costa de avalar comportamientos temerarios e incluso aberrantes desde el punto de vista económico y social. Los partidarios de la intervención arguyen que así se evitan males mayores. Los detractores, que de esa manera se traslada a los agentes económicos el mensaje de que todo vale —hasta el falseamiento de datos— en la loca carrera por engordar las cuentas de resultados, siempre que el problema creado sea lo suficientemente grave. Es lo que se denomina un problema de riesgo moral, que se presenta cuando los costes y perjuicios de una decisión no recaen sobre quien decide.

Sin pretender equiparar dos situaciones con denominaciones similares pero bien diferentes en sus características, aquí esta pasando lo mismo con la construcción. Cuando los indicios de debilitamiento, enfriamiento, crisis, o comoquiera que llamemos a la actual circunstancia, se van imponiendo con la perseverancia de lo inexorable, comienza a generarse un estado de opinión favorable a la intervención pública para paliar los perjuicios que se adivinan. Incluso se ha creado un lobby que aglutina a los principales promotores inmobiliarios, con el fin, quizá no explícito pero sí explicitado en pronunciamientos y actuaciones públicas, de presionar al Gobierno y promover políticas que favorezcan sus intereses. Por eso es conveniente un análisis algo más pormenorizado de la situación y hacer un poco de memoria.

Como todo el mundo sabe —y buena parte lo ha sufrido en las carnes cada vez más escuálidas de su renta mensual (los salarios más bajos llevan años reduciéndose en términos reales)— el precio de la vivienda ha experimentado en la última década subidas que, con perspectiva histórica, cabe calificar de espectaculares. El fenómeno es resultado de una concatenación de elementos que van a coincidir cronológicamente en unos pocos años, a los que no es ajena la unión monetaria en Europa: reducción de tipos de interés hasta niveles desconocidos, necesidad de aflorar dinero fiscalmente oculto, fase expansiva del ciclo económico. Todo ello va a redundar en una especulación exacerbada, muy asociada a la corrupción urbanística, un contexto en el que todo vale y cualquier cantidad de viviendas que se construya encuentra inmediatamente compradores. El ritmo de construcción es frenético, sin relación con las necesidades reales y el número de viviendas vacías se incrementa tan deprisa como los precios. El problema ya no es de vivienda, que haberlas haylas, sino de acceso a la vivienda. Para colmo, la dinámica de ocupación de suelo es depredadora y generadora de servidumbres ambientales, económicas y sociales (emisiones de CO2, congestión, incremento de necesidades de movilidad, contaminación en todos sus tipos) difícilmente asumibles en el inmediato futuro.

Así pues, durante bastantes años se ha confiado el crecimiento económico (con lo que lleva consigo, claro, de exhibición de agregados macroeconómicos aparentemente sólidos y positivos) a la construcción; y, como no podía ser de otro modo por ser las bases muy débiles, tal crecimiento va a ser fuerte pero desordenado y enfermizo, con empleo de mala calidad y un peso preocupante (por lo que significa) del sector en la economía. Socialmente, se produce una gigantesca transferencia regresiva de rentas, desde la población de menor nivel de renta y el sector público hacia los grandes promotores (ni siquiera a los constructores, cuyos márgenes no son tan elevados). Basta observar las listas de las personas más ricas. En España, una buena porción de ellas están muy vinculadas a la promoción inmobiliaria y han hecho su fortuna en un plazo relativamente breve. Y es que la misma Administración ha alimentado el proceso mediante políticas miopes, por más que cuenten con un amplio respaldo social, especialmente las desgravaciones fiscales, pero también la VPO.

No contentos con enriquecerse de esa manera, ahora forman un grupo de presión y se permiten —en ocasiones con notable impertinencia— adoctrinar sobre qué políticas hay que aplicar que, casualmente, coinciden con sus intereses. Con el chantaje del aumento del desempleo, tienen el desparpajo de exigir —ése es el verbo adecuado— un aumento de las deducciones fiscales o más fondos para VPO. Saben, naturalmente, que los más beneficiados de medidas así serían ellos. Y saben, también, que pocos políticos tienen la honestidad intelectual suficiente como para explicar a la ciudadanía que el ajuste no sólo es necesario, sino saludable y que el empleo creado al amparo del boom inmobiliario es poco estable y de muy mala calidad. Al mismo tiempo, el coste de oportunidad (en términos de posibilidades perdidas por no invertir en actividades de mayor futuro) de dedicar tan inmensos recursos al ladrillo es muy elevado para una economía que, a pesar del triunfalismo oficial, presenta indicadores poco halagüeños en aspectos esenciales como la educación, la innovación tecnológica, el medio ambiente o la productividad.

¿A qué nos ha conducido todo ello? A la vista está: precios disparatados, una expansión urbana ambientalmente insostenible, la liquidación de patrimonio público, el agotamiento de las posibilidades financieras de muchos municipios y la condena de parte de la población a vivir durante décadas atados a una hipoteca. Buena culpa de ello la tiene la confusión (quizá interesada) entre derecho a la vivienda y derecho a la vivienda en propiedad. Si una sociedad opta por garantizar el segundo, allá ella con sus consensos. Como mecanismo de control social puede ser eficaz, pero ¿es progresista una política con resultados tan retrógrados?

El milagro de Guenduláin: equilibrio urbano, VPO y sostenibilidad

Llueve y cae sobre mojado, una y otra vez, en el tema de la vivienda. Los analistas, tertulianos y periodistas celebran con alborozo inconsistente y efímero cada vez que, en los últimos meses, se anuncia la evolución del precio de la vivienda; no porque se reduzca sino, simplemente, porque crece más despacio: noticias que son, a lo sumo, definidoras de tendencias o portadoras de síntomas para un diagnóstico, pero que se sacan de sus quicios por la necesidad de titulares. Mientras, el Ministerio de Economía o el Banco de España tiemblan hasta en sus mejor asentados cimientos ante cada arremetida de los tipos de interés, esas subidas que ya forman parte de nuestro paisaje financiero cotidiano con su cansina reiteración (el euribor llega ya al 4%), hasta trocar la preocupación de las familias en mera resignación ante tanta contumacia, traducida en un incremento de la hipoteca media mensual que en dos años ronda los 200 euros: demasiado para un país de mileuristas. Siempre habrá quien argumente que no pasa nada, que si las familias están más endeudadas, también son más ricas: es lo que pasa cuando se pierde el respeto a la aritmética y se olvida que, según las estimaciones más moderadas, la vivienda está sobrevalorada en torno a un 30%.

En Navarra, como todo el mundo sabe, la situación es de emergencia y no hay viviendas para tanta necesidad. Por eso se lanza a toda prisa y hasta incumpliendo compromisos previos con los ayuntamientos, un plan de choque: Guenduláin, que se ha convertido en la joya de la corona
de la política de vivienda del Gobierno de UPN-CDN, lanzado como nunca a una vorágine de obras e inauguraciones, en un intento desesperado por evitar el intuido y hasta anunciado desguace de su peculiar imperio de los mil años. Guenduláin resume de forma magistral y difícilmente repetible una política de vivienda mal planteada desde el principio y que compensa largamente sus escasos logros con un cúmulo de efectos negativos de honda repercusión: carestía alimentada por el sector público en su demencial incentivo de la demanda, viviendas vacías, fraude generalizado tanto en la adjudicación de VPO como en su gestión posterior (¿se sabe en el departamento de Vivienda cuántas VPO adjudicadas están vacías?), especulación exacerbada, transferencias de rentas desde los pequeños ahorradores y el presupuesto público a los promotores, en cuyo favor (y beneficio) se hace dejación de la responsabilidad de la planificación urbana (es como si se permitiera a las centrales nucleares dictar las normas sobre tratamiento de residuos).

Se pretende construir en Guenduláin 19.000 viviendas. Veamos: en toda la Comarca de Pamplona la previsión era terminar 25.992 viviendas entre 2004 y 2009 y otras 10.000 hasta 2013. Sin llegar a las 75.000 que, al parecer, se podrían construir, esas previsiones suponen ya un parque de viviendas tremendamente hinchado, habida cuenta de hay unas 20.000 vacías ¿dónde está el problema? ¿dónde la urgencia de acometer Guenduláin? ¿dónde (o con quién) la obligación ética que, dicen, existe?

Por tanto, no hay razones objetivas para una iniciativa de semejante envergadura. Pero las implicaciones no se quedan en contar viviendas. La segunda parte del asunto es urbanística, territorial y ambiental. Es difícil encontrar mayor despropósito urbanístico, entre los muchos que se han perpetrado en la Comarca de Pamplona, contra los principios más asentados de la economía, el urbanismo o la administración diligente. Se trata nada menos que de crear una ciudad de 40.000 o 50.000 habitantes (¿procedentes de dónde?) lejos del tejido urbano ya consolidado, con profundas consecuencias para la sostenibilidad económica y ambiental de todo el entramado.

Guenduláin muestra las trampas, limitaciones y errores de la Estrategia Territorial de Navarra (ETN), eje de la política territorial del actual gobierno. Los redactores del plan de Guenduláin (premiado con 100.000 euros) se han preocupado de encajarlo en la ETN y su estrambótico concepto de ciudad-región, presentando como beneficios la prolongación del tejido urbano de la ciudad y la «nueva oferta de actividad económica de investigación, conocimiento e innovación» (vulgo, polígono industrial). Es decir, se rompe brutalmente la trama urbana, se difumina la ciudad, se crea una población fantasma para ciudadanos de baja renta (convenientemente alejados así del centro de la ciudad), se reduce la densidad de población, se incrementan notablemente las necesidades de movilidad y desplazamientos que, sin duda (y vistos los planes al uso), no podrán ser debidamente atendidos por el transporte público, se obliga a cambiar el trazado de una autovía (con el impacto paisajístico y ambiental correspondiente y el derroche de al menos 30 millones de euros) y se tiene la desfachatez de decir que el plan se ha hecho con criterios de integración territorial, ordenación urbanística y, lo que es aún más grotesco, «modelo bioclimático sostenible que equilibra en su conjunto la Comarca de Pamplona». Curioso concepto de equilibrio y de sostenibilidad. Me gustaría encontrar una sola referencia en la literatura técnica internacional de los últimos treinta o cuarenta años (artículos, libros, informes) donde se defienda algo parecido. Pero es difícil, porque se asemeja mucho a esas rarezas que sólo se encuentran en las barracas de feria y nadie se molesta en desbaratar a pesar de que despiden un imborrable e inconfundible tufillo a fraude.

Llevamos meses y meses oyendo la cantinela de que Navarra no se vende y quizá sólo es porque ya no queda nada, todo se ha vendido no se sabe bien a quién, quizá a intereses inconfesables y opacos, generándose buenos réditos financieros, a golpe de decisiones administrativas, y poca riqueza real. A cambio nos dejan una ciudad destrozada, unos servicios públicos en riesgo cierto de extinción, familias hasta el cuello de deudas, el tejido productivo debilitado y ese color gris omnipresente que exudan por todos sus poros las administraciones de UPN. Este Robin Hood de pacotilla, que esquilma a los pobres para enriquecer a los pudientes, se merece un sheriff de Nottingham a su medida que le explique el significado progresista del término redistribuir y ponga fin al expolio de las rentas modestas. Mientras tanto, dado el tono bananero que ha adquirido este asunto, propongo que el poblado que pudiere surgir en Guenduláin se llame Ciudad Burguete.

(Diario de Noticias, 3 de febrero de 2007)